Haus geerbt — was jetzt?
Fristen, Erbschaftsteuer, Erbengemeinschaft und die Frage, ob du behältst, vermietest oder verkaufst. Mit den Gesetzen, auf die es ankommt.
Stand: 8. Oktober 2026. Diese Seite ist ein allgemeiner Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für deinen Fall sind Notar, Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerberater die richtigen Ansprechpartner.
Erst die Fristen, dann die Entscheidung.
Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen auf die Erben über — das Haus genauso wie Schulden, laufende Verträge und bestehende Mietverhältnisse (§ 1922 BGB). Unterschreiben musst du dafür nichts: Das Erbe fällt dir automatisch an (§ 1942 BGB). Einige Fristen laufen ab diesem Moment.
| Frist | Was zu tun ist | Grundlage |
|---|---|---|
| 6 Wochen ab Kenntnis 6 Monate bei Auslandsbezug | Erbe ausschlagen — gegenüber dem Nachlassgericht, zur Niederschrift oder öffentlich beglaubigt | § 1944, § 1945 BGB |
| 3 Monate ab Kenntnis | Erwerb beim Finanzamt anzeigen — gehört ein Grundstück dazu, immer, auch bei notariellem Testament | § 30 ErbStG |
| 2 Jahre ab Erbfall | Grundbuch auf die Erben umschreiben lassen — innerhalb dieser Zeit ohne Gebühr | KV-Nr. 14110 GNotKG |
| 2 Jahre ab Eigentumsübergang nur in bestimmten Fällen | Oberste Geschossdecke und offenliegende Leitungen dämmen (Details unter Sanierungspflichten) | § 35, § 69 GModG |
Ausschlagen: wenn Schulden im Spiel sind
Erben heißt auch, für die Schulden des Verstorbenen einzustehen (§ 1967 BGB). Ist unklar, ob der Nachlass überschuldet ist, lässt sich die Haftung über eine Nachlassverwaltung oder eine Nachlassinsolvenz auf den Nachlass begrenzen (§§ 1975 ff. BGB). Wer ausschlagen will, muss die sechs Wochen ernst nehmen. Danach gilt das Erbe als angenommen.
Erbschein oder notarielles Testament
Um dich als Erbe auszuweisen — im Grundbuch, bei der Bank, beim Verkauf —, brauchst du in der Regel einen Erbschein vom Nachlassgericht (§ 2353 BGB). Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, genügt fürs Grundbuch meist dieses zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts (§ 35 Abs. 1 GBO). Das spart Zeit und Kosten.
Grundbuch
Eine feste gesetzliche Frist für die Umschreibung gibt es nicht. Das Grundbuchamt kann dich aber auffordern, sie zu beantragen (§ 82 GBO). Stellst du den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, fällt für die Eintragung keine Gebühr an. Willst du verkaufen, musst du dich vorher nicht unbedingt selbst eintragen lassen (§ 40 GBO) — was im Einzelfall sinnvoll ist, klärt der Notar.
Ein Haus, mehrere Erben, eine Entscheidung.
Erben mehrere, gehört ihnen das Haus gemeinsam, „zur gesamten Hand“ (§ 2032 BGB). Niemand besitzt ein bestimmtes Zimmer oder eine bestimmte Hälfte. Über das Haus selbst — etwa einen Verkauf — können nur alle gemeinsam entscheiden (§ 2040 BGB). Die laufende Verwaltung beschließt die Mehrheit. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen, etwa ein undichtes Dach, darf jeder Miterbe auch allein veranlassen (§ 2038 BGB).
- Jeder Miterbe kann seinen ganzen Erbteil notariell verkaufen (§ 2033 BGB). Verkauft er an jemanden außerhalb der Familie, haben die übrigen Miterben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
- Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass der Nachlass aufgeteilt wird (§ 2042 BGB). Einigt man sich nicht, kann am Ende die Teilungsversteigerung stehen (§ 753 BGB, § 180 ZVG) — meist der teuerste Weg für alle.
- Wer enterbt wurde, als Kind, Ehepartner oder Elternteil, hat einen Pflichtteil: einen Anspruch auf Geld in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB). Muss der ausgezahlt werden, wird oft das Haus verkauft.
Aus meiner Erfahrung: Erbengemeinschaften einigen sich leichter, wenn alle denselben nachvollziehbaren Wert vor sich haben — und nicht jeder seine eigene Zahl aus dem Internet.
Erbschaftsteuer: oft weniger als befürchtet.
Die Steuer entsteht mit dem Tod des Erblassers (§ 9 ErbStG). Wie viel anfällt, hängt davon ab, wie eng du verwandt bist (Steuerklasse, § 15), welcher Freibetrag gilt (§ 16) und welcher Steuersatz auf den Rest fällt (§ 19 ErbStG). Schenkungen derselben Person aus den letzten zehn Jahren werden angerechnet (§ 14 ErbStG).
| Wer erbt | Klasse | Freibetrag | Steuersatz |
|---|---|---|---|
| Ehepartner, eingetragene Lebenspartner | I | 500.000 € | 7–30 % |
| Kinder, Stiefkinder | I | 400.000 € | 7–30 % |
| Enkel | I | 200.000 € | 7–30 % |
| Eltern, Großeltern | I | 100.000 € | 7–30 % |
| Geschwister, Nichten, Neffen | II | 20.000 € | 15–43 % |
| alle anderen | III | 20.000 € | 30–50 % |
Freibeträge gelten je Erblasser — ein Kind kann also von jedem Elternteil 400.000 € steuerfrei erben. Enkel haben 400.000 €, wenn ihr Elternteil bereits verstorben ist. Über eine Reform mit einem Lebensfreibetrag wird diskutiert; beschlossen ist sie nicht.
Das Elternhaus steuerfrei erben
Ziehst du als Kind unverzüglich in das Haus, in dem die Eltern selbst gewohnt haben, kann es steuerfrei bleiben — bis zu 200 m² Wohnfläche, darüber anteilig. Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn du innerhalb von zehn Jahren wieder ausziehst, es sei denn, zwingende Gründe hindern dich (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Für Ehepartner gilt dasselbe ohne Flächengrenze (Nr. 4b).
Vermietet geerbt
War das Haus beim Erbfall zu Wohnzwecken vermietet, setzt das Finanzamt nur 90 % des Werts an (§ 13d ErbStG). Kannst du die Steuer nur zahlen, indem du verkaufst, lässt sie sich auf Antrag bis zu zehn Jahre stunden — beim Erbe zinslos (§ 28 Abs. 3 ErbStG).
Welcher Wert zählt
Das Finanzamt bewertet nach festen Verfahren (§§ 176 ff. BewG). Seit 2023 kommen dabei oft höhere Werte heraus als früher. Liegt der tatsächliche Wert darunter, kannst du ihn nachweisen: mit einem Gutachten des Gutachterausschusses oder eines dafür qualifizierten Sachverständigen, oder mit einem Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres um den Stichtag erzielt wurde (§ 198 BewG). Meine Wertermittlung ersetzt ein solches Gutachten nicht — sie zeigt dir aber, ob es sich lohnt.
Behalten, vermieten oder verkaufen.
Behalten und selbst wohnen
Am günstigsten bei der Erbschaftsteuer, wenn die Bedingungen fürs Familienheim passen (siehe oben). Die Grundsteuer zahlst du ab dem 1. Januar nach dem Erbfall selbst; die des laufenden Jahres ist noch eine Schuld des Nachlasses (§§ 9, 10 GrStG). Prüfe die Sanierungspflichten.
Vermieten
Bestehende Mietverträge laufen unverändert weiter — du trittst als Vermieter ein (§ 1922 BGB), ein Sonderkündigungsrecht hast du dadurch nicht. Den Bewertungsabschlag von 10 % gibt es nur, wenn das Haus schon beim Erbfall vermietet war.
Verkaufen
Gewinne aus dem Verkauf sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Als Erbe übernimmst du den Kaufzeitpunkt des Verstorbenen. Steuerfrei bleibt der Verkauf auch, wenn das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Kauft ein Miterbe den anderen ihre Anteile ab, beginnt für die gekauften Anteile eine neue Zehn-Jahres-Frist (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG, seit dem Jahressteuergesetz 2024).
Sanierungspflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Für Erben wichtig: In Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer schon am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, muss der neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten Eigentumsübergang seit 2002 die oberste Geschossdecke (oder das Dach) dämmen (§ 35 GModG) und bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen isolieren (§ 69 GModG). Hat das Haus seit 2002 schon einmal den Eigentümer gewechselt, ist diese Frist meist längst abgelaufen. Ausnahmen gibt es, wenn sich die Maßnahme nicht in angemessener Zeit amortisiert.
Weggefallen ist die frühere Pflicht, Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen (§ 72 GEG a. F.). Eine Energieberatung klärt, was für dein Haus konkret gilt.
Die Reihenfolge, die sich bewährt.
- Unterlagen sammeln: Sterbeurkunde, Testament oder Erbvertrag, Grundbuchauszug, Versicherungen, Mietverträge.
- Innerhalb von sechs Wochen: prüfen, ob Schulden drohen — und gegebenenfalls ausschlagen.
- Erbfolge nachweisen: Erbschein beantragen oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift.
- Innerhalb von drei Monaten: das Erbe beim Finanzamt anzeigen.
- Haus absichern: Wohngebäudeversicherung prüfen, leerstehendes Haus regelmäßig kontrollieren.
- Innerhalb von zwei Jahren: Grundbuch gebührenfrei umschreiben lassen.
- Wert ermitteln: Grundlage für Steuer, Miterben und deine Entscheidung.
- Sanierungspflichten prüfen — am besten mit einer Energieberatung.
- Entscheiden: behalten, vermieten oder verkaufen — in der Erbengemeinschaft gemeinsam.
Gesetze und Vorschriften.
Alle Angaben beziehen sich auf die Rechtslage am 8. Oktober 2026. Die Links führen zu den amtlichen Gesetzestexten auf gesetze-im-internet.de (Bundesministerium der Justiz). Das Gebäudemodernisierungsgesetz (BGBl. 2026 I Nr. 226) steht dort weiterhin unter der Adresse des Gebäudeenergiegesetzes.
- § 1922 BGB — Gesamtrechtsnachfolge
- § 1942 BGB — Anfall der Erbschaft
- § 1944 BGB — Ausschlagungsfrist
- § 1945 BGB — Form der Ausschlagung
- § 1967 BGB — Haftung für Nachlassverbindlichkeiten
- §§ 1975 ff. BGB — Nachlassverwaltung und Nachlassinsolvenz
- § 2032 BGB — Erbengemeinschaft
- § 2033 BGB — Verfügung über den Erbteil
- § 2034 BGB — Vorkaufsrecht der Miterben
- § 2038 BGB — Gemeinschaftliche Verwaltung
- § 2040 BGB — Verfügung über Nachlassgegenstände
- § 2042 BGB — Auseinandersetzung
- § 753 BGB — Teilung durch Verkauf
- § 180 ZVG — Teilungsversteigerung
- § 2303 BGB — Pflichtteil
- § 2353 BGB — Erbschein
- § 35 GBO — Nachweis der Erbfolge
- § 40 GBO — Ausnahmen von der Voreintragung
- § 82 GBO — Pflicht zur Grundbuchberichtigung
- GNotKG Anlage 1, KV-Nr. 14110 Anm. 1 — gebührenfreie Eintragung von Erben
- § 9 ErbStG — Entstehung der Steuer
- § 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG — Familienheim
- § 13d ErbStG — zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke
- § 14 ErbStG — Berücksichtigung früherer Erwerbe
- § 15 ErbStG — Steuerklassen
- § 16 ErbStG — Freibeträge
- § 19 ErbStG — Steuersätze
- § 28 Abs. 3 ErbStG — Stundung bei Wohngrundstücken
- § 30 ErbStG — Anzeige des Erwerbs
- §§ 176 ff. BewG — Bewertung des Grundbesitzes
- § 198 BewG — Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
- § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte
- §§ 9, 10 GrStG — Stichtag und Steuerschuldner
- § 35 GModG — Nachrüstpflicht oberste Geschossdecke
- § 69 GModG — Dämmung von Leitungen
- § 72 GEG a. F. — Betriebsverbot für alte Heizkessel (weggefallen)